2023년 개정 세법, 새롭게 바뀐 부동산 관련 세법 내용 정리

얼마 전 국회에서 2023년부터 적용할 개정 세법 의결이 있었습니다. 여느 해보다 조금 늦었는데요. 여러 분야에서 개정된 내용이 있었습니다. 개정 내용 중에서 부동산과 관련한 부분만 몇 가지 뽑아서 정리해 보았습니다. 

 

세법 개정의 방향

부동산 분야 뿐만아니라 이번 개정 세법의 전반적인 기조는 규제 완화에 있습니다. 경기 상황의 악화 우려와 최근 부동산 시장이 급격히 얼어붙음에 따라 이에 대한 대응으로 보이는데요. 그런 의미에서 가장 눈에 띄는 부분이 세율 인하입니다. 양대 세목이라고 할 수 있는 소득세와 법인세에 있어 각각 세율을 인하하였습니다. 소득세율은 과세표준 구간을 상향시켜 실제 세율을 조정한 것은 아니지만 낮은 소득 구간에서 세율인하 효과를 가져왔고 법인세는 전구간에서 1%씩 하향 조정하였습니다. 

 

양도소득세율의 조정

부동산 양도 시 양도소득세는 소득세의 일반 세율을 따라갑니다. 물론 주식 같이 특수한 경우는 별도의 세율을 적용하지만 일반적으로는 소득세율과 동일합니다. 따라서 위에서 설명한 소득세율 조정처럼 1400만 원에서 8800만 원 사이의 양도소득세 대해 실제적으로 세율 인하의 효과가 일부 있습니다. 그 이상 구간에서는 변경 내용은 없습니다. 

 

양도소득세 세율표

종합부동산세 다주택자의 중과 폐지

기존 조정대상지역에서의 다주택자에게는 종합부동산세 세율을 중과세율을 적용했습니다. 이에 대한 일부 개정이 있었는데요. 조정대상지역에서의 2주택자에 대한 중과세율이 폐지되었습니다. 따라서 2023년부터는 아래와 같이 적용됩니다. 

 

종합소득세 중과세율 폐지

종합부동산세 기본공제금액 상향 조정

종합부동산세(이하 종부세) 계산은 소유하고 있는 부동산의 공시가격을 합산한 후 여기에서 기본공제금액이라는 것을 빼주게 됩니다. 기존에는 이 기본 공제금액이 1세대 1 주택인 경우 11억 원, 일반 6억 원이었는데 이를 각각 12억 원과 9억 원으로 상향 조정하였습니다. 이렇게 되면 기존보다 종부세 세부담이 적어질 전망입니다. 

 

임차인이 임대인의 체납 세금 조회 가능

최근들어 전세보증금보다 주택 가격이 떨어지거나 혹은 담보되어 있는 부채가 더 많은 이른바 '깡통 전세'의 피해가 늘고 있습니다. 게다가 집이 문제가 생겼을 경우 체납된 국세는 보증금보다도 우선 변제해야 하는 경우가 있을 수 있어 세입자의 피해가 가중된다는 의견이 있었습니다. 기존에도 임대인(집주인)의 미납된 세금을 조회할 수는 있었습니다. 그러나 이는 임대인의 동의를 받아야 했는데 사실 임대차 계약을 체결하기 전에 동의를 해주는 집주인도 보기 어렵지만 막상 말 꺼내기도 껄끄러운 것이 현실이었습니다. 이제 2023년 4월 1일부터는 임대차 계약을 한 경우 임대차 개시일 전까지는 임대인의 동의 없이 전국 세무서에서 임대인의 미납 국세 여부를 열람할 수 있게 됩니다. 

 

증여 후 양도 시 이월과세 적용 기간 연장

양도소득세를 계산할 때 취득가액은 매매 거래 시에는 실제 취득가액을 적용하고 증여 시에는 증여가액을 적용하도록 하고 있습니다. 이렇다 보니 부동산 시세가 급격히 오르게 되면 부부간 증여재산공제 6억을 이용하여 배우자에게 증여를 함으로써 증여세를 내지 않으면서도 취득가액을 올려 양도소득세를 회피하려는 노력이 있었습니다. 이로 인해 기존에는 특수관계자간의 증여를 통해 취득한 후 5년 이내에 양도를 하게 될 경우 취득가액은 증여자의 원래 취득가액을 적용하도록 규정하고 있습니다. 하지만 이 5년이라는 기간이 그리 길지 않게 생각되면서 차라리 증여 후 5년을 기다리려는 사람들이 많아졌습니다.

 

 

이로 인해 지난 해 증여 건수가 급격히 증가한 원인이기도 합니다. 하지만 앞으로는 이 방법이 수월하지 않을 전망입니다. 왜냐하면 이 기간을 5년에서 10년으로 늘렸기 때문입니다. 이제는 배우자에게 증여해도 10년 안에 팔면 원래의 취득가액을 적용하여 배우자 증여를 통한 양도소득세 절감은 어려울 것 같습니다. 

 

증여 취득 시 취득세 과세표준 변경

부동산을 취득하게 되면 취득세를 내야 합니다. 이 때 취득세율을 적용하는 기준은 실제 거래가액이 됩니다. 하지만 증여 같은 무상승계취득의 경우에는 시가대신 시가표준액을 사용합니다. 그런데 보통의 경우 시가보다 시가표준액이 현저히 낮은 가격을 보입니다. 그래서 한두 해 전 증여의 취득세율을 일정 조건이 되면 12%까지 높였죠. 

 

이제 올해부터는 그나마 적용하던 시가표준액도 더 이상 적용할 수 없을 것으로 보입니다. 세법이 변경되면서 증여 시에 취득세 과세표준은 기존 시가표준액에서 시가인정액으로 변경되기 때문입니다. 이렇게 되면 기존보다 증여로 인한 취득일 때 취득세 부담이 대폭 증가할 것으로 보입니다. 다만, 상속의 경우나 시가표준액 1억 이하의 경우에는 기존대로 시가표준액을 적용할 수 있습니다.