주택 임대 소득 과세 대상과 비과세 대상 구분하는 기준 (feat. 주택 수, 간주임대료)

일반 상가 같은 비거주 건물을 임대하는 사업자는 당연히 소득에 대해 세금을 내야 하는 것으로 알고 있습니다. 하지만 주택을 임대하는 경우에는 내가 임대하고 있는 아파트가 소득세 과세 대상인지 헷갈릴 때가 있습니다. 이에 대한 세법 규정을 알아보겠습니다. 

 

임대 주택 소득세 과세 대상

사실 우리네 인식에는 집을 세주면 세금 하고는 상관없는 거라고 생각하는 것이 일반적입니다. 하지만 언제부턴가 주택의 임대 소득에도 소득세를 과세하면서 이제는 무조건 벗어날 수는 없습니다. 좀 더 자세히 알아보겠습니다. 

 

1. 과세 대상 소득

 

소득세가 과세되는 소득은 주택 임대에 있어 크게 2가지입니다. 하나는 월세 수입이고 다른 하나는 보증금에 대한 간주임대료입니다. 월세를 받으면 세금을 내야한다는 것은 이제는 많이들 아실 겁니다. 하지만 보증금에 대해서도 세금을 내야 하는 건 많이들 헷갈려하십니다. 일종의 보증금에 대한 이자 성격으로 생각하시면 됩니다. 

 

2. 주택 수에 의해 결정

임대 주택의 소득세 과세 대상은 기본적으로 보유한 주택 수에 의해 결정됩니다. 일단 아래 표에서 보시는 것처럼 1 주택을 소유하고 있다 그러면 원칙적으로 소득세 비과세 대상입니다. 다만 이때에도 해외의 주택과 기준시가 9억 원(23년도부터 12억 원)을 초과하는 주택은 1 주택이라고 해도 과세 대상이 됩니다. 그러나 이 경우에도 간주임대료는 대상이 아니면 월세 수입만 대상이 됩니다.

 

과세대상과 비과세대상

 

보유 주택 수가 2채인 경우에는 월세 수입에 대해서는 일단 과세가 되고 이때에도 간주임대료는 비과세입니다. 마지막으로 3 주택 이상인 경우에는 월세 수입은 과세인 것은 같고 간주임대료가 추가됩니다. 임대 주택의 보증금에 대해 현재는 1.2%를 적용한 이자율로 계산을 하게 됩니다. 

 

3. 간주 임대료의 계산

간주 임대료는 위에서도 말했다시피 3주택 이상 보유한 사업자만 대상으로 합니다. 하지만 이때에도 소형주택의 보증금은 제외하고 비소형주택의 보증금만 대상이 되며 비소형주택의 보증금의 합계가 3억 원을 초과해야 대상이 됩니다. 

 

주택 간주임대료의 총수입금액 산입 요건
주택 수	3주택 이상 소유(부부합산) 소형주택*은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음 (간주임대료 계산시에만 주택수에서 제외하며 소형주택에서 발생한 월세가 있을 경우 수입금액에 포함됨) ＊주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터(㎡) 이하인 주택으로서  해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택
보증금 등의 합계액	간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과

 

예를 들어 소형주택 2채(보증금 합계 4억원)와 비소형주택 3채(보증금 합계 5억 원)를 소유한 사람이 있다고 할 때 간주임대료 대상에는 들어가나 이때 간주임대료 계산은 비소형주택 3채의 보증금 5억 원만 하게 됩니다. 또 비소형주택 2채(보증금 합계 5억 원)를 소유한 사람이 있을 때 이 경우에는 보증금은 3억 원을 초과하니 간주임대료 대상인 것 같지만 소유 주택수가 3채가 되지 않아 최종적으로 간주임대료 대상은 아닙니다. 

 

 

주택 소유자	주택 보유 현황				대상	비고
	소형주택		非소형주택
	주택수	보증금 합계	주택수	보증금 합계
A	2채	4억원	3채	5억원	여	非소형주택 보증금 5억에 대해서만 간주임대료 계산
B	-	-	2채	5억원	부	非소형주택 3채 미만으로 간주임대료 대상 아님
C	-	-	4채	3억원	부	非소형주택 3채 이상이나 보증금 합계 3억원 이하로 간주임대료 대상 아님

 

※ 소형주택 : 주거전용 면적이 40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억원 이하

 

4. 보유 주택 수의 판단

보유한 주택 수를 판단할 때 기본적으로 부부가 소유한 주택을 모두 합산합니다. 자녀나 부모의 주택은 합산하지 않으며 공동 소유일 때는 지분이 가장 큰 자의 소유로 판단하고 부부가 공동명의일 때는 지분이 큰 자나 합의에 따라 결정한 사람의 소유로 봅니다. 

 

주택수의 판단

 

과세 대상 여부 판단