부담부증여 취득세 계산 방법 (feat. 2023년부터 바뀌는 내용)

몇 년 전부터 부동산 보유세 강화로 주택 증여가 늘었습니다. 그중에 증여세 절감을 위해 부담부증여의 방법을 선택하는 분들도 많았는데요. 이 때는 증여세와 양도소득세 외에 취득세도 계산을 해보아야 합니다. 

 

주택 취득시 취득세 과세 구조

잘 아시다시피 부담부증여는 채무가 같이 증여되는 개념입니다. 그리고 이때 넘어가는 채무는 세법상 양도로 보기 때문에 채무 부분에 해당하는 만큼은 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다. 그래서 보통 부담부증여를 하게 되면 양도소득세도 함께 검토하라는 말이 나오는 것입니다. 

 

하지만 증여세와 양도소득세 외에 취득세도 동시에 검토가 되어야 합니다. 얼마 전 취득세율이 개정되면서 증여의 경우 최고 12%의 세율이 적용될 수 있기 때문입니다. 

 

주택을 취득할 때 취득세 계산은 조금 복잡합니다. 조정지역인지 비조정지역인지와 주택수에 따라 세율이 달라지고 유상취득인지 무상(증여 등) 취득인지에 따라서도 달라지죠. 먼저 수증자가 무주택인 경우 유상으로 취득하게 되면 1%~3% 사이에서 취득세가 결정됩니다. 그리고 2 주택 이상을 소유하고 있던 증여자가 소유하고 있던 주택을 조정지역 내에서 증여하게 되면 주택의 가액이 3억 이상일 경우 12%의 세율이 적용됩니다. 

 

취득원인	구분	조정지역	非조정지역
유상	1주택	● 6억이하 : 1% ● 6억초과 9억이하 : 1~3% ● 9억초과 : 3%
	2주택	8% (일시적 2주택 제외)	1~3%
	3주택	12%	8%
	법인 · 4주택 ~	12%	12%
무상 (상속제외)	3억 이상	12%	3.5%
	3억 미만	3.5%	3.5%

 

부담부증여 시에 취득세 계산 구조

부담부증여할 때는 이 취득세 계산이 복잡해집니다. 왜냐하면 부담부증여는 유상취득 부분과 무상취득 부분이 섞여있기 때문인데요. 증여세 계산할 때도 그렇지만 전체 주택 가액 중에 채무 부분은 유상으로 취득한 것으로 보게 됩니다. 따라서, 부담부증여를 하게 되면 전체 주택 가액 중에 채무 부분에는 유상 취득세율이 적용되고 그 외부분에는 무상 취득세율이 적용됩니다. 따라서 먼저 유상취득 부분(채무)을 각 조건에 맞게 취득세율을 적용하여 계산하고 다시 나머지 무상취득 부분을 각 조건에 맞추어 세율을 적용합니다. 

 

구분	유상취득	무상취득
대상	채무부분	주택공시가격 - 채무금액
세율	1~3%	3.5% or 12%

 

과세표준 적용 (시가 vs 공시가)

원칙적으로 취득세를 계산할 때 과세표준은 실제가액을 사용합니다. 하지만 증여에 경우에는 이 실제거래가액이 없기 때문에 공시 가격을 쓰게 되는데요. 이렇게 되면 보통은 시가보다 공시 가격이 낮기 때문에 취득세가 덜 나오게 됩니다. 부담부증여도 증여이기 때문에 공시 가격을 사용합니다. 따라서 세율만 높게 적용되지 않는다면 부담부증여가 취득세 절세에는 효과가 커집니다. 

 

2023년부터 개정되는 내용

그런데 증여 시에 적용하는 과세표준의 기준이 현재(2022년)까지는 공시가격이지만 23년부터는 시가로 변경됩니다. 이렇게 되면 증여 시에 취득세율이 보통은 더 높기 때문에 부담부증여의 이점이 사라지게 됩니다. 

예를 들어 보겠습니다. 다음과 같은 주택을 부담부증여한다고 했을 때,

 

 

• 시가 : 10억원
• 공시 가격 : 5억 원
• 전세보증금 : 6억 원

 

이 경우 2022년까지는 유상 취득분(채무)만 유상 취득세율로 납부하면 됩니다. 왜냐하면 위의 표에서 보듯이 무상 취득분은 주택 공시 가격 - 채무금액이기 때문에 채무금액(전세보증금)이 더 커서 결과가 0 (마이너스이므로)이 나오게 되기 때문입니다. 하지만 2023년부터는 기준이 시가로 바뀌어 무상취득 분이 4억(10억 원 - 6억 원)이 산출되어 여기에 최고 12%를 적용합니다. 그러면 현재보다는 아무래도 취득세가 더 나올 수밖에 없습니다. 

 

이렇기 때문에 부담부증여를 하려면 올해 안에 하라는 말들을 하는 것입니다. 

 

주의할 점

부담부증여의 취득세를 이야기할 때는 항상 빼놓지 말아야 하는 규정이 있습니다. 바로 수증자의 소득 입증입니다. 부담부증여 시 취득세가 유리할 수 있는 이유는 유상 취득분의 세율을 적용받는 분이 있기 때문입니다. 그런데 지방세법에서는 특이한 규정을 가지고 있는데 가족 간의 (배우자와 직계존비속을 말함) 부담부증여는 수증자의 소득이 유상취득을 위해 대가를 지급할 수 있을 정도로 입증이 되지 않으면 전체를 무상취득으로 본다는 것입니다. 따라서, 미성년자나 소득이 없는 사람이 수증을 하게 되면 부담부증여라도 전체 가액을 증여로 볼 수 있습니다. 이 내용은 다른 포스팅에서 좀 더 자세히 다뤄보겠습니다.