재건축 부담금 대폭 인하 , 1억원까지는 면제.. 1기 신도시?

이번 국토교통부의 재건축 초과이익 환수제 완화 방침에 관심이 몰린다. 특히 최근 리모델링에서 재건축 사업으로 전환하는 단지가 많은 분당 일산 평촌 산본 중동 등 1기 신도시와 도심 낡은 아파트 단지 주민들은 더 관심이 높다. 

 

재건축 초과이익 환수제

재건축 초과이익이란 재건축 시세차익에서 정상 집값 상승분과 개발비를 뺀 금액을 의미한다. 이 부분을 일부 정부가 환수해 가겠다는 것이 '재건축 초과이익 환수제' 또는 '재건축 부담금'이라고 불린다. 이때 환수되는 기준은 조합원 1인당 이 초과이익이 3천만 원을 넘는 경우가 된다. 3천만 원을 넘는 이익이 발생하면 금액별로 10%에서 최대 50%까지를 적용하여 계산된 금액을 세금처럼 납부해야 한다. 

 

 

재건축 초과이익 환수제의 시작은 과거 2006년으로 거슬러 올라간다. 당시 노무현 정부에서 폭등하던 부동산 시장을 안정화 시키기 위하여 시도한 정책인데 사실 이제도에 대한 의견은 그 전 정부 때도 있었다. 결국 2006년 3월에 제도가 시행되는데 이후로 재건축 사업은 침체기에 접어든다. 당시 야당과 일부 국민들이 제도 자체가 위헌이라며 반발하였지만 정부는 그대로 시행을 강행한다. 

 

이후 2012년 이 제도를 5년간 일시 중단하는 개정안이 통과되면서 적용하고 있지 않다가 문재인 정부 시절인 2018년부터 다시 적용되어 왔다. 시행 당시에는 강남 지역의 재건축 아파트 단지를 중심으로 투기 수요가 발생한 것이 부동산 가격 폭등을 가져왔기 때문이 재건축 수요를 줄이는 것이 전체 시장의 안정화를 가져온다고 생각했다. 하지만 이후 공급을 늘려 시장 안정화를 취해야 한다는 의견과 도심의 정비 사업을 방해하면서 도시 노후화를 더 가속했다는 비판 의견이 있었다. 

 

제도의 완화 추진

이번 제도 완화를 추진하는 가장 큰 이유는 부담금으로 인해 재건축 사업이 추진되지 않으면서 기대했던 신규 주택 공급이 차질을 빚거나 도심이 더욱 노후화 되는 것을 막기 위한 것이다. 물론 현재는 정부의 개정'안'으로 되어 있고 향후 국회에서 통과가 되어야 빛을 보게 된다. 

 

이번 개정은 2006년 처음 시행이후 한 번도 바뀌지 않은 부담금 기준을 그동안 상승한 부동산 가격을 반영하여 현실적으로 조정하는 데 있다. 주택 가격이 15년이 흐르면서 몇 배씩 높아졌지만 3천만 원 기준의 초과이익 환수는 변함이 없어 재건축 사업을 추진하는데 부담이 너무 크다는 의견이 많았다. 

 

<기존의 초과이익 환수금액 기준>

 

초과이익 금액 (1인당)	부담금 환수금액
3천만원 이하	없음
3천만원 초과 ~ 5천만원 이하	10%
5천만원 초과 ~ 7천만원 이하	20%
7천만원 초과 ~ 9천만원 이하	30%
9천만원 초과 ~ 1억 1천만원 이하	40%
1억 1천만원 초과	50%

 

<개정 예정인 초과이익 환수금액 기준>

초과이익 금액 (1인당)	부담금 환수금액
1억원 이하	없음
1억원 ~ 1억 7천만원	10%
1억 7천만원 ~ 2억 4천만원	20%
2억 4천만원 ~ 3억 1천만원	30%
3억 1천만원 ~ 3억 8천만원	40%
3억 8천만원 초과	50%

 

단순히 기준금액만 올린 것은 아니다. 초과이익 계산 시 시작 시점을 추진위원회 구성 승인일에서 조합 설립 인가일로 늦추면서 초기 단계에서 발생하는 이익에 대해서는 부담금에서 제외하겠다는 것이다. 보통 추진위를 구성하고 조합 설립 인가까지 2년 정도 걸리기 때문에 이번 완화 방안이 더 극대화되는 것이다. 

 

이렇게 되면 정부의 발표 상 전국의 재건축 추진 단지 들 84곳중 38곳은 부담금이 아예 없어질 것으로 예상된다. 또한 서울을 제외한 경기도 포함 지방 단지들은 대폭 완화될 것으로 보이며 서울 지역도 일부 완화 효과가 있을 것으로 보인다. 

 

이 개정안 올해 국회를 통과하게 될 경우 내년부터 적용될 전망이다.